Gdyby ceny nowych mieszkań spadły o kilkadziesiąt procent, wówczas faktycznie mielibyśmy do czynienia z poważnym załamaniem polskiego rynku. Tymczasem po czterech latach wyjątkowego boomu mieszkaniowego, obecna sytuacja, choć rzeczywiście trudna dla deweloperów, nie powinna być zbyt pochopnie nazywana kryzysem.
Ceny zostały wywindowane do poziomu trudnego do zaakceptowania przez potencjalnych lokalnych klientów, za co w dużym stopniu odpowiadają nabywcy dokonujący zakupów spekulacyjnych. W konsekwencji od drugiej połowy 2007 roku, na rynkach mieszkaniowych największych polskich aglomeracji obserwujemy spadek tempa sprzedaży mieszkań. Obniżenie dynamiki sprzedaży wywołuje reakcję deweloperów – część z nich rzeczywiście obniża ceny mieszkań w swoich inwestycjach i proponuje klientom promocje. Jednakże zapowiedzi kilkudziesięcioprocentowych spadków cen mieszkań znajdujących się dziś na rynku należy potraktować z daleko idącą rezerwą. Taka obniżka oznaczałaby, że deweloper zrezygnuje ze znacznej części swojego zysku lub nawet jego całości. Warto też pamiętać, że cena jest tylko jednym z wielu narzędzi, którymi dysponują deweloperzy, aby dostosować się do nowej sytuacji.
Powszechnie obserwowaną reakcją jest obecnie redukcja podaży nowych mieszkań, czyli liczby lokali wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży, w stosunku do planów deklarowanych wcześniej. Ponadto pojawił się trend przesuwania terminu wprowadzania nowych inwestycji na rynek i oferowania ich klientom. Szeroko stosowane są udogodnienia dotyczące harmonogramu płatności, zwłaszcza system 10/90, w którym 90% ceny ma być zapłacone w momencie oddawania mieszkania klientowi do zasiedlenia. Inna metodą, którą mogą zastosować deweloperzy w obecnej sytuacji, jest zachęcanie do zakupu nie niską ceną, a wyższą jakością oferowanego produktu. Zamiast standardu deweloperskiego oferowane jest dziś np. wykończenie lokalu pod klucz.
W efekcie wzrostu konkurencji, korekty cen oraz spadku tempa sprzedaży, rentowność działalności deweloperskiej spadła i może nadal spadać. Liczba mieszkań w ofercie będzie szybko narastać w okresie 2008 roku, osiągając najprawdopodobniej średnioterminowe maksimum w 2009 roku. Zacznie też rosnąć liczba gotowych niesprzedanych mieszkań. Sytuacja ta może przysporzyć trudności zwłaszcza tym deweloperom, którzy będą realizować swoje projekty na gruntach kupionych za wyjątkowo wysokie ceny w latach 2006 i 2007. Ta grupa inwestorów najdotkliwiej odczuje skutki obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. W tej sytuacji firmy nadal będą redukować swoje plany inwestycyjne, stąd w najbliższych kwartałach można spodziewać się spadku liczby mieszkań wprowadzanych na rynek.
Dla funkcjonowania firm deweloperskich kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja na rynkach finansowych. Wzrośnie zapotrzebowanie na kredyty budowlane, ale banki zapewne nie tylko podniosą oprocentowanie kredytów, ale także wymogi dotyczące wkładu własnego, wysokości przedsprzedaży czy standingu deweloperów. Większą rolę będą tez odgrywać fundusze oferujące finansowanie mezzaninowe.
Autorem komentarza jest Kazimierz Kirejczyk, Prezes REAS
Biogram i zdjęcie autora są dostępne w sekcji Materiały dla mediów
